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Verjährt der Anspruch auf Rückgewähr einer Grundschuld?

Abbezahlt heißt (nicht) schuldenfrei.

Wer kennt das nicht? Vor Jahren wurde eine Immobilie erworben. Der Kaufpreis wurde durch ein Bankdarlehen oder ein Arbeitgeberdarlehen oder ein Darlehen eines reichen Gönners finanziert und eine Grundschuld eingetragen. Irgendwann war das Darlehen abbezahlt. Und plötzlich begann das Leben Spaß zu machen: Keine Tilgungen mehr, keine Zinsen, statt dessen Reisen, Uhren und Festivals!

Die Jahre gingen ins Land.

Dann wird die Immobilie verkauft. Im Kaufvertrag findet sich nahezu versteckt die Klausel: Aus dem Kaufpreis sollen allfällige Grundpfandrechte abgelöst werden. Der Notar wird bevollmächtigt, alles zu regeln. – Kein Problem. Ist ja alles getilgt.

Wirklich kein Problem?

Kein Problem. Nur eben fehlt plötzlich vom Kaufpreis ein fünf- oder sechs- oder siebenstelliger Betrag.

Tückische Einträge im Grundbuch

Der Grund: Die Grundschuld stand nach wie vor im Grundbuch. Der Notar forderte vom Grundschuldgläubiger die Löschungsbewilligung. Und der Gläubiger erteilte die Löschungsbewilligung unter der Bedingung, dass von dem Kaufpreis an ihn der aus dem Grundbuch ersichtliche Betrag seiner Grundschuldforderung ausgezahlt wird. Und dieser Betrag fehlt dann dem Verkäufer.

Jetzt mag man denken: Alles Unrecht! Das Darlehn war abbezahlt. Die Grundschuld stand für nichts im Grundbuch.

Mag sein. Aber die Grundschuld stand im Grundbuch und sie war dem Gläubiger bewilligt. Der Gläubiger hatte deshalb das Recht den Geldbetrag zu fordern. Und der Einwand, die Grundschuld sei wegen Tilgung der Darlehnsschuld zurück an den Eigentümer zu übertragen, war – wenn zehn Jahre ins Land gegangen sind – verjährt. Der Gläubiger kann die Löschung verweigern.

Dann stellt sich für den Gläubiger die Frage, wie er die im Grundbuch eingetragene Grundschuld bestmöglich verwerten kann. Und für den Eigentümer des Grundstücks stellt sich die Frage, wie er bestmöglich das Grundbuch bereinigt.

Klar ist jedenfalls: Solange die Grundschuld im Grundbuch steht, wird sie sowohl im Falle einer zwangsweisen Versteigerung berücksichtigt und schreckt jeden Kaufinteressenten ab. Der im Grundbuch eingetragene Grundschuldgläubiger hat also etwas in der Hand. Andererseits kann der Eigentümer einwenden, dass der Eintrag im Grundbuch nur noch eine reine Buchposition sei, ohne jeden Gegenwert.

Des Rätsels Lösung? Ein Beratungsgespräch bei Ihrem Anwalt.

Friedrich Vosberg

Rechtsanwalt, Counsel,

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